Résumé de l'actualité : tramway

Oct 28, 2023

Je suis d'accord Glenn que Bellevue devrait être concerné. Personnellement, je pense que Bellevue a devancé ses skis avec ses plans de développement et ses revenus attendus dans sa course pour remplacer Seattle en tant que centre régional. Tout comme le célèbre Bellevue School Dist. ferme des écoles élémentaires en raison de déficits budgétaires dus à une perte d'élèves, je pense que la ville de Bellevue devra réduire ses dépenses qui sont basées sur de futures constructions qui sont peu probables en ce moment.

Les différences sont que Bellevue a une zone de vente au détail très dynamique allant des magasins à grande surface au centre commercial Bellevue, la plupart avec un parking gratuit, les dépenses de Bellevue sont beaucoup plus faibles par habitant que Seattle, et la perte de Bellevue ne concernera pas tant les tours de bureaux existantes que les futures tours prévues. Développements prévus à East Main, Wilburton et The Spring Dist. m'a toujours semblé optimiste, mais maintenant je pense qu'ils sont pour la plupart reportés, et beaucoup devront être repensés, et j'imagine que les investisseurs le font en ce moment.

C'était dommage qu'ils aient construit East Link où les gens n'espéraient pas fabriquer cette clientèle avec de nouveaux développements, même si à l'époque tout le monde, y compris la ville de Bellevue, pensait que Bellevue serait le prochain NYC et que tout le monde deviendrait riche.

Je conviens que vous avez peut-être un peu atténué les conséquences fiscales pour Seattle. Il est vrai que le centre-ville générait environ 2/3 des recettes fiscales de Seattle avant la pandémie, mais le télétravail aura des impacts différents sur les revenus :

1. Taxe B&O. La taxe professionnelle et professionnelle est un impôt sur les recettes brutes des entreprises. Il s'agit de la plus grande source de recettes fiscales et on s'attend à ce qu'elle diminue le plus ou qu'elle soit réaffectée à d'autres villes.

2. Taxe de vente. Cela provient des achats des entreprises, car la taxe de vente est affectée au point d'achat, aux achats et aux restaurants des navetteurs (et le commerce du déjeuner est essentiel pour que la plupart des restaurants fournissent suffisamment d'heures au personnel), et en particulier de la taxe de vente sur les nouvelles constructions, car un nouveau bureau tour peut coûter cent millions de dollars. Le problème pour Seattle aujourd'hui, c'est qu'il n'y a pas de source de taxe de vente au détail de secours comme Bellevue.

3. Taxe REET. Il s'agit de la taxe d'accise immobilière qui s'applique à toute vente de propriété. Lorsque de grandes tours de bureaux sont vendues, cela génère beaucoup de taxes REET.

4. Taxes d'entrée. Seattle a des impôts qui taxent les effectifs ainsi que les employés hautement rémunérés qui rapportent plus de 400 millions de dollars par an.

5. Taxes de stationnement. Avant la pandémie, Seattle facturait une taxe de stationnement de 10 % qu'elle a portée à 15 %, je pense, ce qui a rapporté pas mal de revenus qui sont allés au SDOT.

6. Taxes sur les services publics. Le coût des services publics eux-mêmes doit correspondre au coût de production et doit être dépensé pour les services publics, mais les taxes sur les services publics sont une très grande source de revenus pour les villes et ont peu de restrictions sur leur utilisation.

7. Taxe foncière. En fait, cela n'aura presque aucun impact sur la ville de Seattle, à l'exception de la perte de nouvelles constructions qui sont exemptées du plafond de prélèvement. Une ville a un prélèvement d'impôt foncier, qui est plafonné à l'exception des augmentations annuelles de 1%, à moins que les électeurs ne votent pour augmenter le prélèvement. Le prélèvement total, qui n'augmente ni ne diminue sur la base que le coût de fonctionnement d'une ville est le même, que la valeur des propriétés augmente ou diminue, est ensuite réparti entre toutes les propriétés en fonction des évaluations. Si certaines propriétés augmentent et d'autres diminuent.

Je suppose qu'il y aura de nombreux appels de la part des propriétaires de tours de bureaux et d'autres propriétaires du centre-ville pour réduire la valeur de leurs propriétés à des fins fiscales (Bellevue n'aura pas autant d'appels car une grande partie de la propriété n'est toujours pas développée et sa valeur n'a donc pas augmenté). Cependant, le revenu total des prélèvements pour Seattle reste le même. La baisse des évaluations des immeubles du centre-ville est simplement réaffectée à d'autres propriétés à Seattle jusqu'à ce que le prélèvement - plus 1% / an - soit réalisé parce que le coût de gestion d'une ville ne diminue pas parce que les valeurs foncières le font, tout comme en 2008 lorsque les propriétaires se demandaient pourquoi leur impôt foncier est resté le même lorsque la valeur de leur propriété a chuté, ou en 2020 lorsque la valeur des propriétés a grimpé en flèche mais que l'impôt foncier est resté le même, à l'exception des prélèvements approuvés par les électeurs.

L'impact le plus important sera probablement sur les locataires, car afin de maintenir le prélèvement, ces propriétés verront leurs taxes foncières augmenter pour compenser la baisse des valeurs commerciales du centre-ville, qui sera répercutée sur les locataires. Je ne m'attendrais pas à ce que mon loyer diminue au cours des cinq prochaines années, peu importe le nombre de logements construits.

C'est pourquoi j'ai noté plus tôt que l'un des grands avantages d'un noyau commercial dynamique est qu'il génère tellement de recettes fiscales qui permettent à une ville comme Seattle de dépenser plus et de réduire le fardeau fiscal des résidents, et les navetteurs ont des coûts sociaux si bas. Par exemple, sur l'île Mercer, nous obtenons très peu de recettes fiscales de notre noyau commercial et avons donc des budgets beaucoup plus maigres, de sorte que la ville doit taxer la propriété plus haut.

Je pense aussi qu'il est injuste et improductif pour SLU'er de m'accuser de détester Seattle, une ville dans laquelle j'ai travaillé et vécu depuis 1959. J'aime la ville et j'ai traversé des hauts et des bas dans les années 1970, 1980, 1990 jusqu'à l'éclatement de la bulle Internet, la renaissance au début des années 2000 jusqu'au crash de 2008, la résurgence (presque trop rapide) à partir de 2014 avec les tentes, et aujourd'hui. J'adorais mon bureau dans la Smith Tower, sauf que la ville a changé autour de moi. C'est devenu une idée de vente au détail, alors quel était l'intérêt de se rendre à Seattle, en payant un loyer beaucoup plus élevé, plus 275 $ / mois. pour le stationnement, quand je peux obtenir des ventes anémiques sur MI.

La différence aujourd'hui est que je pense que beaucoup de problèmes de Seattle ont été auto-infligés, et je pense que les électeurs de Seattle pensent de cette façon aussi, c'est pourquoi ils ont élu Harrell et la plupart des membres du conseil se retirent. Mon message était principalement basé sur les colonnes de Westneat et Talton dans le Sunday's Times. L'un vit à SLU et l'autre à Belltown, et les deux sont progressistes. Si SLU'er a un problème, c'est avec Westneat et Talton. Se promener et voir des gens (bien que Westneat ait déclaré que SLU est mort) et prétendre que tout va bien pendant que Nike se retire n'est pas une bonne politique. Ce n'est pas le moment de mettre la tête dans le sol.

Le Times estime que Seattle aura un déficit budgétaire de fonctionnement de 240 à 250 millions de dollars pour 2023, qui augmentera chaque année par la suite, bien que si vous incluez la perte de REET et la taxe de vente sur le développement commercial, je pense que le chiffre est plus proche de 300 millions de dollars. Cela signifie que le prochain conseil devra réduire les dépenses ou augmenter les impôts, et le principal endroit où les impôts augmenteront sera les impôts fonciers pour compenser la baisse des évaluations et l'impôt foncier payé par les immeubles commerciaux du centre-ville (et les taxes sur les services publics selon grande marge de Seattle sous le plafond, bien que les taxes sur les services publics soient parmi les plus régressives). Les habitants de Seattle peuvent toujours dépenser la même chose s'ils le souhaitent, ils devront simplement payer plus, et si c'est l'impôt foncier qui frappe le plus durement les locataires.

Il n'y a pas de repas gratuit même si certains comme SLU'er veulent penser qu'il y en a.